每到年中的时候，大家对数字都会格外敏感
对于房地产企业来说，年中实际上就是对业绩的一次考核，也是排行榜座位的一次交替轮换
让我们先来品品以下几个数字吧
1-5 月全国房地产开发投资增速 36234 亿，同比下降 10.7%
上半年 TOP100 房企销售总额为 18364.1 亿，同比下降 11.8%
上半年销售额千亿房企 4 家，又比去年同期减少 2 家
数字上看，2025 年的全国房地产市场依然形势严峻
也印证了我们曾经对外传达的一个观点
地产如今已经进入小池大鱼时代
以前的房地产行业，是鱼大水大，随便都能捞上几条大鱼
而如今，我们不再看到行业有充足的需求量，但是依然看到有人能够在越来越小的池子里，捕捞到大鱼
去年上半年，它们是保利、中海、万科，今年变成了保利、绿城和中海
一句话总结就是：绿城取代万科，进入行业 TOP3 席位
去年，我们看到类似中海领邸玖序、麓湖生态城、鹏瑞 1 号、翠湖天地这样现象级项目的出现，单盘单城能够拿下 200 亿的销售额
那么，2025 年上半年呢
在整体数据下滑的行情下
还有没有开发商在正在变小的池子里，捕捞到大鱼？
比如，如果大家有印象的话，去年上半年，中海地产就靠着玖序一条产品线，便在上海、北京、深圳拔得头筹
而今年，变成了另一幅光景
是谁，取代了中海，成为一线城市中卖得最好的房企
才过半年，就横空出世了一个百亿单盘，销售高达 170 亿
对于各自的城池和阵地，谁在进步，谁在失速
有哪些城市，单盘垄断的趋势更加明显了
接下来，我们用数字来一一回答
先给大家看一张去年上半年我们整理的榜单
中海地产无疑是榜单上最亮眼的那颗星
而当我把今年上半年的榜单整理出来后发现，保利发展今年成为了广州和上海的一号种子，并和中海明显还有地域战场分割
中海地产依旧在北京、济南、大连、郑州等北方主要城市，站稳脚跟
而保利发展在其更加深耕大本营所处的大湾区，广州、佛山、中山等二线城市，成为了第一
（来源：中指研究院）
所以这份数据也传递出目前全国楼市南保利、北中海的格局
复盘保利发展上半年的业绩，业绩的提升很大程度上来自于对上海市场份额的成功抢夺
去年上半年保利发展在上海的业绩仅有约 125 亿元，今年上半年这个数字翻了一倍，超过 250 亿
除此之外，保利发展在其大本营大湾区，依然展现出强势地位
上半年 225 亿 + 的销售金额，无论是从金额还是面积，都包揽广州第一，且创造出多个红盘
广州楼市上半年卖得最好的前十榜单中，保利发展独占四席
所以今年对于保利发展来说，一定是个大年
因为它还在土地端更猛的发力
2025 年上半年在拿地金额上，保利发展也在今年上半年完成了对中海地产的反超，去年拿地金额最多的房企为中海，今年上半年就变成了保利发展
仅用半年时间，就重仓了 414 亿元全国拿地，这个数字，已经是去年保利发展全年拿地金额的约 71%，尤其是大本营广州
保利发展在广州一直重仓核心地段焕新，并深度参与广州城市共建
2024 年，保利发展累计在广州土地成交金额超过 253 亿
保利发展在广州的拿地策略，重仓"珠金琶"核心板块
70 亿拿下员村绢麻厂地块，100 多亿拿下临江大道面粉厂地块，加上琶洲南三块地
并在这些广州核心地段上，为这座城市量身定制全新产品线
所以，2025 也将是保利发展在广州豪宅市场全面发力之年
广州珠江新城未来封面作品的面粉厂地块、保利天曜、琶洲南保利天奕等
每一块地的产品，面对的是为广州不同高净值客群量身定制
保利发展不仅深耕广州珠江核心地段，也坚持上海核心土地的投资
刚刚结束不久的上海第五批次土拍，分别拿下杨浦单价地王，以及颛桥综合体
所以，今年对于保利发展来说会是一个大年
也是因为它不仅在核心城市有多盘热销，更关键的是有足够充足的土地储备
面对如今一线城市豪宅汹涌澎湃的购买力，保利发展的策略是对核心土地和产品迭代的双重发力
所以，今年的保利发展会有多凶猛，可想而知
深耕本土的地头蛇房企，市场占有率越来越高
这次统计榜单，我还发现了本土地头蛇以更迅猛的姿势拿下市场
先来看两个大家很熟悉的身影
说到本地龙头，毫无疑问会先想到杭州的滨江集团
今年的滨江在杭州更加凶猛了，一个城市半年就做出近 400 亿的业绩
确实，今年滨江集团在杭州上半年的销售额约 396.60 亿元，是统计的所有城市中，仅凭单个城市就做出最高销售额的开发商，也是唯一在单个城市拿下近 400 亿业绩的房企
除了滨江之外，我还发现如今深耕单个城市的房企，正在崛起两股力量
第一种就是，本土旧改大鳄，如深圳鸿荣源
这是一家基本不离开深圳，专门做旧改项目的企业
如果对鸿荣源这个房企还有点陌生，没关系，你一定在社交媒体上刷到过这个出圈场景
甜心教主王心凌和她的霸总粉丝们
2023 年，鸿荣源珈誉府开盘时，鸿荣源总裁赖俊霖斥资 300 万请来王心凌为项目开盘造势
台下坐着总裁，台上王心凌唱着爱你
这次商演直接让鸿荣源火出圈，也让全国人民知道了鸿荣源珈誉府这个盘
要说去年深圳卖得最好的房企还是中海地产，今年来自深圳的本土巨头鸿荣源，直接登上榜首
这家成立于 1991 年的深圳民营房企，以承包工程发家，扎根于宝安
鸿荣源在深圳开发了三十多个项目，大型旧改项目操刀不下十个，集中在宝安区和龙华区
而依托于旧改拿地模式，鸿荣源在深圳的主要项目，特点是体量大到惊人，且开发周期长
鸿荣源在深圳拥有三个建筑面积超过 200 万㎡的超级综合体
分别是总体量接近 410 万㎡的观城、320 万㎡的壹城中心、248 万㎡的珈誉府 ...
四百多万的体量是怎样的概念，上海最大的小区康城，仅仅只是它的一半
因此，鸿荣源又被称为深圳的隐形地主，靠着这些大盘的地段，自身拥有丰富的造城能力，商业住宅两手抓，成为深圳的旧改之王
另一种，则是在单个城市，坚持只做高端的房企
提到宁波的江山万里，就是当地豪宅的代名词
这十多年来，江山万里从未离开宁波，也定位十分明确
从在宁波开发的首个项目开始，就坚持只做豪宅
今年上半年，宁波楼市唱主角的三大楼盘：江山万里玖洲、江山万里玖曜、江山万里明湖之心星洲，均为江山万里打造
其中，江山万里明湖之心星洲创下了宁波楼市史上新房最高单价，毛坯单价约 8.1 万 /㎡，均价上超越了此前顶豪江山万里玖洲约6.77 万 /㎡的均价
还创下最贵的别墅单价和总价，分别为近 13 万 /㎡，和近 7000 万总价
总而言之，作为宁波地头蛇房企，江山万里就是找到了小池子里的大鱼，并精准匹配高端产品
江山万里产品里有着早期绿城法式的标签
比如经典的 Artdeco 建筑形制、全石材的干挂立面、三进式的中轴对称园林、风雨连廊 ... 而宁波富豪对这样的风格，也十分受用
今年上半年全国 30 个重点城市中，有 20 个城市的千万级豪宅成交量同比上涨
当下豪宅买家也存在"越涨越买"的趋势，也传导到了二三线城市
因此靠着深耕单个城市豪宅市场的战略
江山万里在这个时代变化中，获得了红利
上半年，全国各城市又崛起了哪些单盘？
在上海最近诞生了年内首个百亿单盘，最近又一次开盘售罄的黄浦新天地顶豪：上海壹号院
以超过 170 亿的销售额成为全国单盘之王
这个数字可以说超过了很多开发商今年上半年的业绩
这说明了什么
单盘的垄断能力在市场越发明显
而也侧面说明了今年上海豪宅市场的火爆
除了上海壹号院，金陵华庭的销售额达到 92.1 亿、翡雲悦府销售额为 85.9 亿、前滩公馆为 83.12 亿
且今年上半年，全国仅有 5 个项目累计销售额进入 80 亿俱乐部，其中上海就占了 4 个
事实证明，在单个城市做好一个高端项目，就可以拿下极高的市场份额
这件事在成都的麓湖生态城身上，演绎的更为极致了
今年上半年，麓湖生态城在成都市场取得超过 52 亿的销售业绩，超过去年上半年的 43 亿 +
在 2023 年麓湖曾以超过 170 亿的单盘业绩创造过历史峰值
凭借着极致产品设计和独特社区生态，连续多年在成都稳居销冠
所以今年上半年各城市的单盘销冠整理如下，大家可以感受下单盘产品力能够帮助房企破局的强大力量
这其中除了有上海壹号院、麓湖生态城这样的绝对单盘力量
我们看到，单条产品线的强势，也能带来破局之势
给我最深刻感受的是这两条产品线
一个是来自保利发展今年最新研发的城市松弛感住宅：天奕
保利天奕目前布局了两座城市，分别都选址城市最有潜力的新兴板块，为高净值产业人群带来内心松弛感的度假感社区
目前落地两个城市，广州琶洲南和上海浦东唐镇
这是一条拥有非常清晰客群定位，产品特点相当精准的产品线，包括选址，包括整体氛围感和配置
这就是单盘主义精神在保利天奕的差异性绽放，最终在不同城市都取得的不俗成绩
本质上就在于单品找到了核心精准用户，并且构筑好了属于自己的护城河
第二条今年非常强势的产品线，是招商序
有的开发商靠卖四代宅，也已经赚翻了
其中发力四代宅最猛的，就是招商蛇口
比如在重庆市场的招商 1872 阅青斓是重庆住宅成交套数今年目前为止的第一名
在广州，招商蛇口推出了招商林屿境项目，算是广州新规后，第一个吃四代宅螃蟹的开发商
招商林屿境每个户型中均有一至两个空中花园
赠送率达到约 140%，几乎捅破新房得房率的天花板
最后，这个项目在 2024 年底首开售罄，2025 年 3 月加推当日去化率约 86%
同样的，今年上半年南京楼市的单盘销冠，也来自于招商蛇口的金陵序
这不仅是南京市场的首个四代宅项目，每户均配有 270° 的全景大露台
露台进深达到约 3 米，通过错层挑高近 6.5 米，打造南京豪宅大平层前所未有的生活场景
招商金陵序露台
四代宅带来的差异化生活场景，完成了很多高端客群期望的，生活的进阶，从改善到终极改善的想象
因此可以说，今年上半年招商蛇口算是靠着四代宅的产品升级
在多个城市的高端市场，都完成了对客户的精准匹配
其实做这份数据更为重要的是
数据让我们看到行业那些无比真实的阵地和画面
也验证了那些我们前预判的观点，其实我们也已经和大家分享过了
未来考验房企的是如何在小池里捕获大鱼的能力
显而易见，对于前十房企的销量来说，绝大部分城市都在下滑
而这就决定了，房企需要错位竞争，找准更细分的赛道，更精准的客户群，依旧可以获得足够多的需求
今年的保利天奕、招商序、宁波的江山万里都说明了
在现在这个周期里，只要做对产品，找到背后核心精准客户，就能够撬动更大也更细分的市场
都知道如今的战场围绕着如何做豪宅而展开
但上一个时代的豪宅仍是标准化的产物，而有钱人正在表现出对标准化的抗拒
如今，必须要重新开始在豪宅产品上做差异化，才有可能激活客户的购买力
因此，金茂有了金茂府之上的璞系、招商蛇口在豪宅产品线上做四代宅的升级
我们也看到了
行业正在催化出一些新品牌，也会淘汰掉一些老品牌
有的房企慢慢消失，最终陨落，也有新王蓄势待发
行业正在崛起更多的单盘，正在淘汰过去的标准化
而对于开发商来说，现在只是中场哨响，下半场的竞赛刚刚开启
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